Kündigung wegen Eigenbedarfs: Das müssen Sie beachten

27.02.2020 - Viele Mieter kennen die Situation: Da ist endlich eine schöne Wohnung bezogen, die Gegend stimmt, die Miete ist erschwinglich - und schon flattert die Kündigung wegen Eigenbedarfs ins Haus. Seltener Zufall? Nein, leider nicht: Nach Mietschulden ist Eigenbedarf der zweithäufigste Grund für Vermieter, den Vertrag zu kündigen.


Viele Vermieter kennen den Haken: Wenn man bei der Kündigung nicht penibel auf die Voraussetzungen achtet, hat der Mieter gute Chancen, in der Wohnung bleiben zu dürfen und/oder einen Schadensersatz zu erstreiten.

Deshalb gilt für beide Seiten: Man beachte die Regeln! Im Folgenden finden Sie hierzu das Wissenswerte in Kürze.

 

Kündigung wegen Eigenbedarfs: Wer darf sie aussprechen?

  • Natürliche Personen können eine solche Kündigung aussprechen, wenn sie die Wohnung für sich oder einen Angehörigen benötigen. Das gilt als berechtigtes Interesse, das aber für eine ordentliche Kündigung nachgewiesen werden muss. (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB)
  • Juristische Personen (eine Wohngesellschaft, AG, KG oder GmbH) können nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Hier sind Sie als Mieter sicher. (BGH, Urteil vom 23. Mai 2007, Az. VIII ZR 113/06)
  • Eine GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) - also beispielsweise eine Erbengemeinschaft - darf eine Eigenbedarfs-Kündigung aussprechen, sobald einer der Gesellschafter oder ein Angehöriger die Wohnung selbst beziehen will. (Mehrfach vom BGH so entschieden.)

 

Sonderfall: Befristeter Vertrag

Mietverträge können schon von vorne herein durch den Vermieter wegen Eigenbedarfs befristet werden. Dieser Vertrag läuft dann zu einer bestimmten Frist aus und eine explizite Kündigung wird damit überflüssig. Das schränkt den Ärger für beide Seiten ein.

 

Eigenbedarf: Für welchen Personenkreis gilt die Regelung?

Angehörige in diesem Sinne sind zunächst einmal nahe Verwandte:

  • Kinder, Eltern, Enkel, Großeltern
  • Geschwister
  • Stiefkinder, Nichten und Neffen

Aber auch außerhalb der Verwandtschaft darf der Eigenbedarf geltend gemacht werden, nämlich für

  • Ehegatten
  • Eingetragene Lebenspartner
  • Schwiegereltern
  • Haushaltshilfen, Pflegepersonal und Hausmeister

Ausgenommen sind Onkel und Tanten, Cousins und Cousinen, Großnichten und -neffen, geschiedene Partner, Eltern des Lebenspartners, Kinder des Lebensgefährten und Patenkinder sowie Schwager und Schwägerin.
Bei Letzteren kann allerdings laut Gerichtsurteil ausnahmsweise für einen Eigenbedarf entschieden werden, wenn ein besonders enger Kontakt besteht.

Eigenbedarfskündigung: Die Begründung

Das BGB gibt hier klare Grenzen, Fristen und Regelungen vor, an die man sich halten muss, wenn die Kündigung wirksam sein soll.
Nicht mehr nötig ist übrigens die Darlegung der eigenen derzeitigen oder früheren Wohnsituation im Kündigungsschreiben. 

  • Konkrete Benennung: Im Kündigungsschreiben muss konkret und eindeutig angegeben sein, für wen der Eigenbedarf gelten soll: Tochter und Lebensgefährte, Schwiegereltern usw. Nicht konkret und damit ungültig ist die Kündigung aber, wenn das Schreiben vage bleibt. 
  • Nachvollziehbare Begründung: Es muss nachvollziehbar und vernünftig erklärt sein, warum gerade diese Wohnung benötigt wird. Das gilt vor allem dann, wenn der Vermieter mehrere Wohnungen besitzt und diese ebenfalls nutzen könnte. Hieran scheitern viele Kündigungen letztlich vor Gericht.
    Also: Eigennutzung der Wohnung als Alterssitz, weil sie beispielsweise barrierefrei im Erdgeschoss liegt. Oder die Wohnung ist groß genug für die Familiengründung der Kinder.
  • Begründung des Termins: Warum wird die Wohnung genau in diesem Zeitraum benötigt? Das muss der Vermieter begründen. Und natürlich müssen die üblichen Kündigungsfristen auch bei einer Eigenbedarfs-Kündigung beachtet werden.
  • Gewerblicher Eigenbedarf: Wer die Räumlichkeiten beispielsweise als Büro nutzen will, hat stärkere Auflagen zu beachten. Zusätzlich muss hier dargelegt werden, welche gewichtigen Nachteile dem Vermieter entstünden, wenn er diese Wohnung nicht nutzen könnte.

Achtung: Nur, wenn der Umzug auch tatsächlich ernsthaft verfolgt wird, ist die Kündigung gerechtfertigt. Eine vage Absicht, irgendwann später einmal in die Wohnung einziehen zu wollen, reicht laut BGH nicht aus. (Urteil vom 23. September 2015, Az. VIII ZR 297/14)

 

So können Sie als Mieter auf Nummer sicher gehen

Sie können Ihren Vermieter beim Abschluss des Vertrags nach seinen Plänen fragen und darum bitten, dass er im Mietvertrag auf eine Kündigungsmöglichkeit wegen Eigenbedarfs verzichtet. Schriftlich niedergelegt, ist das vor Gericht bindend.

Entfällt der Kündigungsgrund vor dem Auszugstermin, dann muss Ihr Vermieter Sie darüber unterrichten. Die Kündigung ist damit hinfällig. Sollten Sie selbst auf diesen Umstand aufmerksam werden, teilen Sie Ihrem Vermieter dies am besten schriftlich mit.

 

Widerspruch einlegen: So geht es

Gegen die Kündigung können Sie noch bis zu zwei Monate vor dem Auszugstermin Widerspruch einlegen. Überprüfen Sie hierfür folgende Punkte:

  • Wurde die Kündigungsfrist eingehalten?
  • Sind alle Formalien beachtet worden?
  • Ist die Kündigungssperrfrist beachtet worden?
  • Liegt eine unzumutbare soziale Härte vor?
  • Ist Ihre Wohnung für den angegebenen Zweck ungeeignet?
  • Ist die Kündigung rechtsmissbräuchlich?

Bei einer Kündigung, die Sie nicht für rechtens halten, können Sie letztlich vor Gericht ziehen. Aber Vorsicht: Das geht nicht unbedingt zu Ihren Gunsten aus und dann haben Sie sowohl den Schaden als auch die Kosten am Hals.
Hier wäre eine Rechtsschutzversicherung sinnvoll.

 

Wann hat ein Mieter Anspruch auf Schadensersatz?

Falls Sie im Nachhinein nachweisen können, dass Ihr Vermieter die Gründe für den Eigenbedarf vorgetäuscht hat, können Sie ihn auf Schadensersatz verklagen. Hierfür sollten Sie alle Belege für den Aus- und den Umzug aufbewahren, denn wenn das Gericht Ihnen recht gibt, muss Ihr früherer Vermieter den Kostenunterschied bezahlen zwischen dem, was Sie in Ihrer alten Wohnung bezahlt hätten und dem, was Sie nach dem Auszug bezahlen sowie Kosten für Umzug und Makler.

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